dnes je 2.7.2022

Input:

Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1728

2.2.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.1.2.1.5
Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1728

Mgr. Jana Rejtarová

Výslovně je upravena tzv. předsmluvní odpovědnost, která se dříve pouze dovozovala z prevenční povinnosti u obecných ustanovení o náhradě škody. Někdy je uzavření smlouvy dílem okamžiku, přijde-li například zákazník do obchodu a upoutá ho nějaké zboží, jednoduše si zjistí kupní cenu, zboží u pokladny zaplatí a odejde. Není však nic výjimečného, probíhají-li jednání o uzavření smlouvy poměrně dlouho. V takovém případě je vhodné si smluvně ujednat, že po určitou dobu smluvní strana s předmětem smlouvy nijak nenaloží. Typicky půjde o případ prodeje nemovitosti, zájemce uzavře s vlastníkem nemovitosti rezervační smlouvu, na jejímž základě se vlastník zaváže, že po sjednanou dobu nemovitost neprodá někomu jinému. Zájemce tak získá čas na to, aby si vyjednal podmínky smlouvy včetně financování a nemusel se obávat toho, že vlastník nemovitost prodá někomu jinému. Pokud by tak vlastník učinil, porušil by smluvní povinnost a vznikla by mu povinnost nahradit škodu, pokud by zájemci nějaká škoda vznikla (například poplatek bance za sjednání úvěru).

Nově je zakotvena předsmluvní povinnost, která se týká fáze jednání o uzavření smlouvy a která je rozdělena na dvě oblasti, a to jednání o uzavření smlouvy bez úmyslu ji uzavřít a informační povinnost.

K odst. 1

Jednání o uzavření smlouvy bez úmyslu ji uzavřít

Obecně platí, že nikoho nelze sankcionovat za to, že se rozhodne neuzavřít smlouvu, která byla předmětem jednání s druhou smluvní stranou. Důvody pro neuzavření smlouvy mohou být různé, buď se strany nedohodnou na jednotlivých podmínkách, například smluvní straně připadá neúměrně vysoká výše smluvních pokut pro případ porušení smluvních povinností, nesouhlasí s podmínkami zhotovení díla apod., nebo jednoduše v průběhu vyjednávání zjistí, že má nečekané výdaje a nemůže z finančních důvodů smlouvu uzavřít, případně prodávající se rozhodne, že byt neprodá, protože jiný byt, o jehož koupi měl zájem, byl v mezidobí prodán a nemá žádnou adekvátní náhradu. Samozřejmě může smluvní strana zjistit, že nabídka druhé strany není po sdělení bližších podrobností tak výhodná, jak se jevila při prvním oslovení. Takové případy jsou zcela běžné a zcela v souladu se zásadou smluvní volnosti.

Nikoho nelze k uzavření smlouvy nutit (pakliže se k tomu například smlouvou o smlouvě budoucí nezavázal). Na druhou stranu je však třeba zabránit zneužití či zásahu do práv druhých, jestliže smluvní strana vynaloží energii, čas a prostředky na jednání s vážným zájemcem o uzavření smlouvy a následně zjistí, že tato druhá smluvní strana nejednala poctivě, je namístě, aby měla poškozená smluvní strana nárok na kompenzaci, pokud jí nepoctivým jednáním vznikla škoda. Pokud například smluvní strana od počátku jednání věděla, že smlouvu neuzavře, přitom však nechala druhou stranu v domnění, že má o uzavření smlouvy zájem, je žádoucí takové nepoctivé jednání potrestat. Zpravidla bude strana sledovat určitý nepoctivý úmysl, který je v rozporu s poctivým obchodním stykem.

Příklad (nepoctivé jednání)

Smluvní strana chce například uzavřít smlouvu s konkrétní obchodní společností, a to proto, že nabízí předmětné zboží za bezkonkurenčně nejlevnější cenu. Tato společnost však nemá pobočku ve městě, v němž bydlí zájemce o koupi. Ten si chce přitom předmět nejprve prohlédnout. Sjedná si tak schůzku s jinou společností, která má pobočku přímo ve městě. Zástupce společnosti se ochotně dostaví přímo do domu zájemce, předmět mu předvede, a dokonce mu nabídne bezplatné zapůjčení na několik dnů. Zájemce si předmět vyzkouší, poté jej vrátí s tím, že mu nevyhovuje a smlouvu uzavřít nechce. Okamžitě si však objedná předmět od konkurenční firmy, se kterou měl úmysl smlouvu uzavřít od počátku.

Příklad (nepoctivé jednání)

Dalším příkladem nepoctivého jednání může být snaha zjistit informace o fungování konkurence předstíráním zájmu o uzavření smlouvy, nebo jednoduše předstíráním zájmu s cílem znemožnit konkurenci uzavření smlouvy s někým jiným jen proto, aby konkurence nezískala převahu v prodeji.

K odst. 2

Informační povinnost

Informační povinnost je upravena speciálně i na jiných místech NOZ, například u spotřebitelských smluv, u kupní smlouvy, u adhezních smluv. V tomto ustanovení je upravena obecná informační povinnost. Smyslem informační povinnosti je zajistit, aby měly smluvní strany dostatek informací k tomu, aby mohly uzavřít platnou smlouvu a aby z nich byl zřejmý úmysl stran smlouvu uzavřít. Strany se tak musí navzájem informovat o veškerých skutkových i právních okolnostech, o kterých vědí nebo musejí vědět a které mají vliv na rozhodnutí druhé smluvní strany smlouvu uzavřít. Někdy je obtížné určit, zda strana určitou informaci zamlčela nebo zda ji nesdělila proto, že ji nepovažovala vůbec za důležitou. Čím víc se však smluvní strana ptá, tím je zpravidla těžší informace zamlčet neboli tím jednodušší je prokázat porušení informační povinnosti. Platnost smlouvy se posuzuje podle ustanovení § 580 a násl.

Upozornění

V rámci jednání o uzavření smlouvy je důležité pokusit se zjistit o předmětu smlouvy co nejvíce informací. Čím více otázek zájemce klade, a to nejlépe alespoň v e-mailové komunikaci, tím snadnější bude později prokázat porušení předsmluvní odpovědnosti.

Splnění informační povinnosti se posuzuje přísněji tehdy, jedná-li smluvní strana s druhou smluvní stranou jako s odborníkem, profesionálem v oboru, například spotřebitel se obrací na podnikatele. V takovém případě se očekává, že odborník má vědět, jaký je zájem druhé smluvní strany

Nahrávám...
Nahrávám...